Quy định mới về tách thửa, hợp thửa đất
Kể từ ngày 01/01/2026, việc tách thửa và hợp thửa đất được thực hiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254.
Theo quy định mới, thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề chấp thuận cho đi qua. Trường hợp người sử dụng đất tự nguyện dành một phần diện tích đất ở làm lối đi chung thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.
Bên cạnh đó, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải đáp ứng mức do UBND cấp tỉnh quy định cho từng loại đất. Trường hợp thửa đất sau khi tách không đạt diện tích tối thiểu thì bắt buộc phải thực hiện hợp thửa đồng thời với thửa đất liền kề.
Đối với việc hợp thửa, pháp luật yêu cầu các thửa đất phải thống nhất về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất. Nếu có sự khác biệt, người sử dụng đất phải hoàn tất thủ tục điều chỉnh trước khi hợp thửa.
Về quy định chuyển tiếp, các hồ sơ đề nghị tách thửa, hợp thửa đã nộp hợp lệ trước ngày 01/01/2026 nhưng chưa được giải quyết sẽ tiếp tục được xử lý theo quy định của Nghị quyết 254.
Riêng đối với trường hợp phân chia đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không được thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.
Bổ sung 03 trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Nghị quyết 254 đã bổ sung thêm 03 trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:
Thứ nhất, thu hồi đất để thực hiện dự án khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế.
Thứ hai, thu hồi đất đối với các dự án được triển khai thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, khi thời hạn thỏa thuận đã hết nhưng đã đạt được thỏa thuận với trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất. Trong trường hợp này, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, quyết định việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Thứ ba, thu hồi đất nhằm tạo quỹ đất để thanh toán cho dự án theo Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT) hoặc để cho thuê đất tiếp tục phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh đối với tổ chức đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi.
Quy định về đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Nghị quyết 254, trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo pháp luật về địa chất và khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, nếu người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.
Đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, thông tin thế chấp sẽ được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không cần xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định khác về thời hạn nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho bên mua so với thời hạn đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024 thì áp dụng theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, các trường hợp thuộc Khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 sẽ được cấp chung một Giấy chứng nhận.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Đối với đất được Nhà nước giao để quản lý theo Điều 7 Luật Đất đai 2024, nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 thì được xem xét, cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
